Los multifamiliares son el futuro de la vivienda urbana
Jose S. Azcona Bocock
Llama poderosamente la atención que la mayor parte de los proyectos que se han concebido que cumplen con los requisitos del Programa “Viviendas para la Gente” están ubicados a gran distancia de los Centros Urbanos. Por ejemplo, en el Distrito Central se proponen ubicaciones que están hasta veinte kilómetros fuera del casco urbano. En una ciudad que no tiene sistemas adecuados de transporte publico y con deficientes vías de comunicación la perdida de productividad y la merma de calidad de vida de promover este crecimiento horizontal es muy elevado.
Nuestras ciudades en especial la Capital no pueden seguir creciendo geográficamente al mismo ritmo que su población aumenta. A medida que aumenta la dispersión geográfica, los costos de comunicaciones, transporte, redes viales y servicios crecen en forma exponencial. La ciudad capital tiene en la actualidad un área urbanizada de casi 200 Kilómetros cuadrados con una distancia entre las zonas nuevas residenciales del Valle de Amarateca y su extremo sur de mas de 40 Kilómetros. Esto definitivamente es una situación anómala. Para reducir el impacto negativo es necesario que como sociedad diseñemos políticas que promuevan construcción vertical (viviendas en edificios multifamiliares) ya que es el único mecanismo de mitigar el crecimiento geográfico.
El Estado debe de tomar ciertas medidas especificas para asegurar que la empresa privada, los interesados en las viviendas, y el sistema bancario se interesen por este proceso. Ya existe una Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo creemos que su aplicación es imperfecta hasta la fecha y además que tienen muchas lagunas que deben de ser suplidas con una reglamentación más estricta. Esto incluye figuras nuevas como derechos comunes sobre áreas y mecanismos más expeditos para la resolución de conflictos de inquilinato.
La banca tiene un prejuicio, debido a la novedad de este sistema, contra el uso de propiedades horizontales como colaterales. Esto se manifiesta además en los prestamos de construcción, ya que generalmente se acepta como garantías hipotecarias únicamente terrenos o edificios terminados. Es necesario un compromiso de la banca respaldado legalmente de participar mas activamente en esto tipo de construcción.
La desconfianza natural del hondureño de vivir en un edificio multifamiliar es todavía muy alta. Sin embargo esta se ha ido reduciendo a lo largo del tiempo. Esto se lo debemos a la necesidad, ya que la gente esta dispuesta a tolerar algo de incomodidad a cambio de una ubicación geográfica mejor. Además, los niveles de cultura y respeto han ido aumentando gracias al desarrollo de una cultura urbana que era inexistente en el país hasta hace unos años. El patrón ya se esta dando en la construcción de edificios de apartamentos para alquiler o venta en las zonas mas caras de la ciudad, hecho que era casi inconcebible hasta hace una década. Creemos que la experiencia hará volverse más factible para la banca, el desarrollador y el habitante participar en este proceso.
El desarrollo de una ciudad con una mayor densidad de población requiere de una mayor inversión de infraestructura: la carga vehicular en las calles, de los servicios de agua y saneamiento, del sistema eléctrico y de comunicaciones se vuelve más elevada. Esto hace urgente la tarea municipal de ir reservando los derechos de vía para las expansiones de los corredores principales en la ciudad y la aplicación de medidas más estrictas de dotación de estacionamientos y anchos de calles en las zonas en desarrollo, además de la tarea de los entes proveedores de servicio de mejorar la capacidad de sus redes.
Es necesario que cada uno de los actores asuma su responsabilidad. La transición de una ciudad mediana a una metrópolis de millones de habitantes es un proceso inexorable. En la medida que lo ordenemos estaremos contribuyendo de forma muy valiosa al futuro bienestar de quienes habiten en esta ciudad.
(2004, LT)