Vivienda digna de alquiler
Jose S. Azcona Bocock
Mejorando la versatilidad de la oferta, y dando soluciones crecedoras, podemos lograr que mas personas tengan acceso a adquirir su propia vivienda. Sin embargo, necesitamos resolver el problema a los demás, ya sea para que sean propietarios a futuro, o que tengan buenas condiciones a un costo accesible.
Un sector importante de la población alquila su espacio de habitación. Esto es por varias causas: la intención de no arraigarse en un lugar en particular, no poder proyectar sus ingresos futuros, expectativa de cambio de su situación personal o familiar, y la aspiración de superación que le haría pretender algo distinto a futuro.
Todos estos factores se espera continúen a largo plazo. La proporción de personas que viven en vivienda propia va disminuyendo con la urbanización, mayor extensión de las ciudades, menos hijos por familia, y mas movilidad de empleo. Este fenómeno que se observa en sociedades mas desarrolladas, y compensa el efecto de hacer propietarios que da el aumento en la prosperidad.
Por tanto es en interés social garantizar que hayan viviendas accesibles a la renta, con buenas condiciones de servicios y materiales, para todos los niveles de ingreso y tamaños de familias. La realidad es que la mayoría de la población, y de las zonas geográficas de la ciudad están descubiertas en esta área, con una severa descapitalización.
Para saber si un rubro de alquiler tiene falta de capital invertido en el mismo, hay que ver las tasas de capitalizacion. Se utiliza el valor de las rentas anuales dividido entre su valor comercial. Como ejemplo, si una casa se alquila por L.5,000 al mes, esto corresponde a L.60,000 en un año. Si su valor comercial es de un millón de lempiras, su tasa de capitalización es de un 6%. Lo que descubrimos es que el alquiler de cuartos, y otros residenciales, en las zonas menos desarrolladas de la ciudad tienen este valor arriba del 10%. Se podría invertir una cantidad considerable de recursos en darle solución a estas personas, siendo rentable, y asi lograr reducir sus altos costos de alquiler.
Esto tiene algunas complicaciones, que han limitado su implementación. La primera es dudas de los inversionistas en cuanto a la capacidad de cobrar y financiar, y dudas de los posibles inquilinos de su seguridad personal. Toda la información que tenemos de este sector, es que en general pretende cubrir con sus obligaciones en la misma proporción que otros mas prosperos. Las normas legales de propiedad horizontal se pueden utilizar para maximizar este recaudo.
Igualmente, para garantizar la seguridad, puede ser conveniente no generar proyectos tan masivos, sino hacerlos mas pequeños en zonas mas establecidas de modo que se inserten en una comunidad. Proyectos de hasta doscientas unidades, cerca de zonas ya desarrolladas garantizan esto. Se debe mitigar la segregación residencial a nivel general para evitar generar Banlieues franceses, o Projects de Estados Unidos, zonas donde la gente pierde su aspiración de superarse y contribuyen a perpetuar el atraso y la pobreza.
Otra objeción al alquiler es que se considera este recurso es desperdiciado por quien lo paga. Esto se puede evitar utilizando la figura de opción a compra ya sea acreditando una porción de la renta pagada, o una garantía de precio de venta a lo largo del tiempo. Igualmente, se puede permitir sea transferible a otro inmueble este crédito, liberando a las personas para poder mudarse y no perderlo.
La mayor limitante para este tipo de desarrollo es restarle importancia como una solución. Tanto la banca, el gobierno nacional y local, y las desarrolladoras lo deben ver como un rubro importante. No podremos resolver el déficit de viviendas dignas y accesibles sin una solución para las personas que arriendan.
Versión Expandida del publicado en Diario La Prensa, 22 junio 2020